Die Immofinanz Aktie in der Analyse
Wenn ein Markt gerade unbeliebt bei Anlegern ist, dann ist das wohl Russland. Der Rubel ist eingebrochen: Derzeit bekommen Sie für einen Euro rund 65 Rubel, vor einem Jahr waren es erst ca. 45 Rubel. Russische Aktienkurse sind ebenfalls gefallen, in Rubel und für Euro-Anleger wegen des Währungseffektes noch stärker.
Aber auch Aktien von mitteleuropäischen Märkten haben gelitten, wenn sie einen Russlandbezug haben. Ein Beispiel dafür habe ich heute für Sie herausgesucht. Es geht um die österreichische Immofinanz. Deren Kurs stand vor einem Jahr deutlich über 3 Euro – aktuell sind es ca. 2,38 Euro, ein Minus von über 20% im Jahresvergleich.
Zum Anbieter flatex Investitionen bergen das Risiko von VerlustenLaut dem letzten Geschäftsbericht (Geschäftsjahr 2013/2014, endete am 30.4.2014) kann das Unternehmen diese Kennzahlen vorweisen:
- Umsatzerlöse 506,7 Mio. Euro (-7,2%)
- Operatives Ergebnis 319,2 Mio. Euro (-19,5%)
- Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit: 287,8 Mio. Euro (-27,4%)
- Bilanzsumme: 9,5677 Mrd. Euro (-23,9%)
- Ergebnis je Aktie 0,18 Euro (+63,6%)
Quelle: Unternehmensangaben (Geschäftsbericht).
Das sieht auf den ersten Blick nicht besonders toll aus: Sinkende Umsätze, stark sinkende Bilanzsumme. Der Gewinn je Aktie ist gestiegen, aber nicht wegen des operativen Geschäfts, welches ebenfalls Rückgänge hinnehmen musste.
Der Blick auf den Chart zeigt, dass der Kurs der Aktie ziemlich genau zum Ende des Geschäftsjahres Ende April deutlich eingebrochen ist:
Chart Aktie Immofinanz AG
Quelle: Finanzen100
Ich habe genauer hingeschaut:
Bei 1,129 Milliarden Aktien errechnet sich ein Nettovermögenswert je Aktie von 4,57 Euro (per Ende des Geschäftsjahres am 30.4.2014).
Wenn das sauber bilanziert ist, dann ist das eine deutliche Diskrepanz: Nettovermögenswert von 4,57 Euro je Aktie – Aktienkurs 2,38 Euro!
Das ist ein Discount auf den Nettovermögenswert von rund 48,0%.
Das bedeutet nichts anderes als:
Sie können sich an den im Portfolio von Immofinanz enthaltenen Immobilien beteiligen und bekommen einen Rabatt von 47,8%.
Natürlich nur unter der Annahme, dass diese Immobilien mit ihrem realistischen Marktwert bilanziert sind und nicht mit „Mondpreisen“.
Ich habe mir einmal angeschaut, wo die Immobilien von Immofinanz sind.
Das Unternehmen selbst liefert dazu eine schöne Karte, auf welcher die Zahl der jeweiligen Projekte eingetragen ist.
Siehe dieser Link zur Immobilienkarte von Immofinanz
In Russland sind es zwar „nur“ 5 Projekte, dafür aber große.Dies zeigt die Länderverteilung bei Immofinanz, welche ich sehr aufschlussreich finde:
Länderverteilung der Immofinanz-Immobilien
Quelle: Unternehmensangaben
Grundsätzlich bietet der Schwerpunkt im östlichen Mitteleuropa und in Osteuropa Vor- und Nachteile:
- Vorteil: Höhere Mietrenditen als in Westeuropa
- Nachteil: Unter der derzeitigen Flaute in Osteuropa/Russland leidet Immofinanz natürlich stärker.
Wieso hat das Unternehmen im letzten Geschäftsjahr sinkende Umsätze und sinkenden operativen Gewinn erzielt?
Sie sollten dazu bedenken, die Mieter zahlen entweder in Landeswährung. Und wenn die abwertet, sinken die Einnahmen für Immofinanz entsprechend. Und z.B. der Rubel hat abgewertet, siehe Einleitung zu diesem Text.
Einige Mieter müssen in Euro oder Dollar zahlen. Diese können Probleme bekommen – wenn die Landeswährung abwertet, entspricht dies einer massiven Mietsteigerung in Landeswährung.
Immofinanz hätte nun auf die Zahlung der Mieten in vereinbarter Höhe bestehen können – das hätte aber unter Umständen höhere Leerstände bedeutet, weil einige Mieter dann aufgegeben hätten.
Ich finde es vorbildlich und pragmatisch, dass das Management dann aber offensichtlich gesagt hat, wir setzen uns zusammen mit den Mietern und schauen, was realistisch ist. Das bedeutete für Immofinanz dann natürlich Mietnachlässe – doch die können auch temporär gegeben werden, was offensichtlich geschehen ist.
Die Einnahmen sind so gesunken, doch die Objekte bleiben größtenteils vermietet, die Mietquote ist nicht eingebrochen (von hohen 90% ist sie auf 85% gesunken per 30.4.2014). Das Management hat als Ziel, sie wieder auf 90% (oder höher) zu steigern.
Zum Anbieter flatex Investitionen bergen das Risiko von VerlustenMein Fazit zur Immofinanz-Aktie: Osteuropa-Immobilien mit Rabatt!
Warum ich diese Aktie interessant finde, kann ich mit einem Satz auf den Punkt bringen: Nettovermögenswert von 4,57 Euro je Aktie – Aktienkurs von 2,38 Euro! Wenn der Nettovermögenswert realistisch ist, haben wir es hier mit einem Discount von satten rund 48% zu tun. Das ist der Stoff, aus dem „Value Aktien“ gemacht sind. Dies gekoppelt mit einem pragmatischen Management und auch in der Krise operativ tiefschwarzen Zahlen machen die Aktie auf dem aktuellen Niveau meiner Ansicht nach für auf Fundamentaldaten achtende Anleger sehr interessant.
Klarstellung
Und auch hier gilt: Dies ist meine rein subjektive Einschätzung und keine Aufforderung an Sie, diese Aktie zu verkaufen oder zu kaufen. Betrachten Sie meine Zeilen als Gedankenanstoß, nicht mehr und nicht weniger. Es geht um Ihr Geld – verantwortlich dafür sind Sie ganz alleine.
